“速凍”、“冰封”，“零成交”成為了上半年北京商辦市場的常態(tài)。自3月份實施限制性政策以來，北京商辦市場生態(tài)環(huán)境完全被改變。

值得關(guān)注的是，在住宅市場天花板逐漸來臨的背景下，單純依靠住宅銷售的房企利潤率越來越低，“增收不增利”的困局難破。但若提升商辦物業(yè)的運營能力，則將會提升房企的現(xiàn)金流收入，同時改善利潤指標(biāo)。

鑒于此，標(biāo)桿房企均在謀變。據(jù)《證券日報》獲悉，以保利地產(chǎn)為例，其重新鋪排在一、二線城市布局的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)格局，試圖以提供“服務(wù)”為核心，鎖定為企業(yè)提供多元化需求為途徑，實現(xiàn)突圍。

商辦貨值逾300億元

今年3月份，北京市住建委出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，提出在建在售商辦類項目不得賣個人，并要求開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目小分割單元不得低于500平方米。

這一調(diào)控政策幾乎讓北京的商辦項目整體遇冷。正如保利地產(chǎn)北京公司商辦項目負(fù)責(zé)人 王竹軒所示，“現(xiàn)在客戶圈層發(fā)生了很大變化，原來可能投資客比較多，現(xiàn)在的主流客群則是企業(yè)”，這是這一市場發(fā)生巨變的根本所在。

顯然，在當(dāng)前的商辦市場環(huán)境下，拿地-建房-散售模式已經(jīng)“玩不動”，資產(chǎn)運營時代已經(jīng)來臨?！盁o論是企業(yè)購買還是個人購買，（商辦物業(yè)）都是一個資產(chǎn)。” 王竹軒表示，保利地產(chǎn)想做長線市場，未來3年-5年間，保利商辦項目將為整個保利集團(tuán)構(gòu)筑“資產(chǎn)長城”，深耕商辦領(lǐng)域，建立專業(yè)級的資管中心。

據(jù)王竹軒透露，目前，保利商辦產(chǎn)品呈現(xiàn)“4+2”的產(chǎn)品布局，即保利大都匯、保利佲悅大都匯、歡樂大都匯、保利未來城4個項目對外銷售；保利國際廣場、保利薊門一號2個項目自持租賃，但無論是租還是售，保利商辦物業(yè)都以多樣的服務(wù)體系，滿足不同企業(yè)的多元化需求?！氨凶猿治飿I(yè)運營管理經(jīng)驗，相比周邊平均租金高出約20%?！?/p>

此外，王竹軒進(jìn)一步稱，從北京保利商辦物業(yè)的規(guī)模和產(chǎn)品類型來看，總體量約110萬平方米，商辦類自持面積接近50萬平方米，商辦類銷售型物業(yè)貨值約300億元，這樣的量級在北京市場并不多見。

多家房企聯(lián)盟突圍

事實上，從整個房地產(chǎn)市場來看，住宅市場正進(jìn)入相對平衡的發(fā)展時期，住宅持有量已達(dá)到很高水平。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云透露，今年上半年，房地產(chǎn)銷售額約達(dá)5萬億元，銷售面積增加13.5%，商務(wù)辦公樓面積增加35.8%。顯然，商務(wù)寫字樓市場銷售面積增速遠(yuǎn)高于住宅市場增速。實際上，隨著房地產(chǎn)市場成熟度的提升，細(xì)分出來的商務(wù)辦公、甚至長租公寓有長期發(fā)展的前景。

在蔡云看來，在未來的房地產(chǎn)市場，服務(wù)將是很大一塊蛋糕。

蔡云進(jìn)一步稱，想要分食這塊蛋糕，企業(yè)需要平衡資金，加快資產(chǎn)證券化。在此期間，要強化整個項目開發(fā)和運營周期的承擔(dān)債務(wù)能力、以提升運營服務(wù)能力來穩(wěn)定收益和現(xiàn)金流，從開發(fā)商轉(zhuǎn)化成運營商，才能補充上市房企的利潤收益。

值得一提的是，向運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，是標(biāo)桿房企目前都有的共識。鑒于此，北京保利、中國金茂、綠地、首創(chuàng)、華潤、遠(yuǎn)洋、旭輝等知名房企，成立了北京商辦聯(lián)盟，試圖在商辦市場新時期，盡快謀變，建立租售服務(wù)多元化體系實現(xiàn)突圍。